Enversant un capital comptant de 47 472 EUR honoraires de conseil inclus, en cas de libération une rente de 75 euros sera mise en place mais en échange , vous pouvez habiter ou mettre en location l'appartement. Le viager occupé s'apparente à un crédit vendeur sans intérêt ni frais bancaire. C'est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. Lâge du vendeur. Si vous vous demandez à partir de quel âge vendre en viager, sachez que la loi n’impose pas d’âge minimum ou maximum.. En théorie, il est donc possible de le faire à n’importe quel moment. En pratique, il est préférable de vendre son bien entre 70 et 80 ans pour que l’opération soit à la fois rentable pour le vendeur et intéressante pour l’acheteur. Appartementà vendre 67m² 3 pièces. PEZENAS (34120) Voir l'annonce. Site web. RARE, proche PEZENAS dans un agréable village de l'Hérault (34) appartement au 1er étage 86 m² de surface utile, avec 2 places de parking, dans une résidence de standing sécurisée. Lavente en viager : définition. La vente en viager consiste à vendre votre appartement ou votre maison tout en conservant un droit d’usufruit sur le bien immobilier. Autrement dit, ce type de vente vous permet en tant que vendeur (ou crédirentiers), de disposer de revenus complémentaires tout en continuant à vivre dans votre logement. Enfin nous avons demandé à Partenaire Viager d’effectuer une simulation sur la vente en viager libre d’un appartement à Boulogne-Billancourt d’une valeur de Vay Tiền Nhanh Chỉ Cần Cmnd. Qu'est-ce que le viager ?Le viager est avant tout une vente qui porte sur un bien immobilier appartement, maison, murs commerciaux, boutiques, etc…. A ce titre, elle fait l’objet des mêmes formalités que s’il s’agissait d’une vente normale avec signature d’un compromis de vente ou sous seing privé et finalisée par un acte authentique par devant notaire. Le vendeur doit fournir également à ses frais Le Dossier de Diagnostic Technique . comprenant toutes les expertises obligatoires superficie Loi CARREZ », amiante, termites, plomb, gaz, électricité, mérules etc….En copropriété, différents documents comme, le compte rendu des 3 dernières assemblées générales de la copropriété, le règlement de copropriété et éventuellement ses modifications, un pré-état daté du syndic résumant la situation financière de la copropriété etc…Le viager immobilier présente, pour chacune des parties, des avantages non négligeables et une réponse juste et parfaite à différentes situations personnelles • Il permet au vendeur, qui est souvent une personne âgée, de se constituer un complément de retraite jusqu’à la fin de ses jours, complément de retraite qui sera régulièrement revalorisé et qui bénéficiera, en outre, d’une fiscalité avantageuse. De plus, si les parties choisissent un viager occupé, le vendeur pourra rester dans un environnement qui lui est familier le plus longtemps possible; • Il offre à l’acquéreur, outre l’opportunité de sécuriser son avenir et l’sa famille, la possibilité d’acquérir un bien immobilier avec une mise de fonds réduite en particulier en achetant un viager occupé, formule qui lui permet de doubler en capital son investissement. Avant de mettre en vente un bien en viager et ne pas avoir de déconvenue, il est nécessaire de faire appel à un spécialiste afin de valider le réalisme de votre projet, tant dans ses aspects juridiques, que financiers et commerciaux, sachant que la recherche d’un acheteur solvable, en particulier pour un viager occupé, peut demander plusieurs mois sinon plusieurs années. Pour information, on estime que 7 à 10 000 viagers sont proposés à la vente par an en France pour 5 000 acquéreurs potentiels, ce qui représente en moyenne et modestement • Un viager vendu pour environ 100 à 120 ventes normales et, un viager vendu par an et par notaire en moyenne il y a environ 10 000 notaires en France.La vente en viager est un contrat aléatoire - Définition de l'aléaL’élément distinctif d’une vente en viager est son caractère aléatoire. Lorsqu’il achète, l’acquéreur ne peut pas savoir pendant combien de temps il devra verser la rente, puisque celle-ci doit être versée jusqu’au décès du vendeur la date, incertaine, de la mort du vendeur constitue l’ de cet aléa est un élément essentiel de la vente en viager S’il n’y a pas d’aléa, le contrat est sans objet et la vente peut être résolue annulée. Le viager est un pari sur la durée de vie du vendeur, d’autant plus intéressant pour l’acheteur que le vendeur vient à décéder l’inverse, le viager peut se révéler une lourde charge dans le cas où le vendeur reste en vie au-delà de ce que l’acquéreur pouvait normalement imaginer. C’est en cela que le viager est un contrat aléatoire, car il présente à la fois une chance de gain et un risque de décès dans les 20 joursSi le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente, ses héritiers ou toute autre personne qui y aurait intérêt peuvent obtenir l’annulation de cette vente, au motif qu’il n’y avait pas d’aléa. Pour que cette action soit possible, les deux conditions suivantes doivent être réunies Code civil, Art. 1975 Le crédirentier, autrement dit le vendeur, doit être décédé dans les 20 jours qui suivent l’acte de vente; Il doit être décédé d’une maladie dont il était déjà atteint au moment de la vente. Il n’y a donc pas d’annulation possible de la vente si le crédirentier décède d’un accident dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat. La vente peut également être annulée si le décès du crédirentier, par maladie, survient plus de 20 jours après la signature du contrat, à condition alors qu’il soit prouvé que l’acheteur avait connaissance de la maladie du vendeur et de sa fin prochaine. Ici, c’est, en plus de l’absence d’aléa, la mauvaise foi de l’acheteur qui est sanctionnée par la Cour de et débirentierLa vente en viager va mettre en relation un vendeur et un acquéreur le vendeur est appelé le crédirentier », car il est créditeur de la rente viagère,alors que l’acheteur, débiteur de la rente, est appelé le débirentier ». Quant aux sommes correspondant au paiement de la rente, elles sont appelées arrérages » et considérées, en droit, comme une dette libre ou occupéLorsqu’ils concluent une vente en viager, le vendeur et l’acquéreur peuvent convenir d’un viager libre ou d’un viager libreDans cette hypothèse, l’acquéreur ou débirentier dispose entièrement du bienil peut l’occuper ou le donner en location, comme bon lui semble. En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien. Il paiera tous les impôts dus au titre de occupé avec renteLorsque le viager est dit occupé », le vendeur conserve la disposition du logement objet de la vente et ce, jusqu’à son décès ou quelques fois sur une durée déterminée à l’avance. Il existe deux variantes du viager occupé » selon que le vendeur perçoit une rente viagère et éventuellement un bouquet comptant ou ne perçoit qu’une somme payée comptant, ce type de viagers’appelle aussi vente au comptant avec occupation ce cas, le vendeur perçoit une somme équivalente à la valeur occupée du bien qui peut s’élever jusqu’à 60 % de la valeur libre du bien en fonction de l’âge du ou des vendeurs et, ici, l’acquéreur peut financer son acquisition à l’aide d’un prêt hypothécaire, ce qui est exclu en cas d’achat avec rente est payé le prix ?La fixation du prixPour réaliser une vente en viager, il convient de déterminer d’abord, comme dans toute vente, le prix de vente du prix de vente est Pour un viager libre, la valeur vénale ou marchande du logement vendu libre comme dans le cas d’une vente normale avec remise des clés à la signature de l’acte notarié. Pour un viager occupé, la valeur vénale ou marchande du logement vendu libre est diminuée d’un pourcentage correspondant à l’avantage que représente, pour le vendeur, le fait de pouvoir continuer d’occuper son logement sa vie Cette moins value sur le prix de vente du viager occupé, peut atteindre 50 à 60 % de la valeur libre du logement en fonction de l’âge du vendeur lire pour confirmation la page 60 de la 2ème édition de l’ouvrage La vente en viager » édité par les Éditions du Particulier. Cette moins-value donc son montant, parfaitement compréhensible du point de vue économique, est souvent occultée tant par les vendeurs que par certains notaires ou conseils » débutants ou non dans le domaine du calcul irréaliste empêchera définitivement la vente du bien en viager occupé tout en grillant » ce viager sur le marché étroit du viager voir les statistiques en 1ère page.C’est sur ce prix de vente que seront calculés les droits de mutation et les frais de modalités de paiement du prix - Qu'est-ce que le bouquet ?Le prix de la vente en viager doit évidemment être payé sous forme de rente. Mais une partie peut être versée au comptant, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptants’appelle le bouquet » Plus le bouquet est important, et moins le montant de la rente sera élevé. Ainsi, par exemple, sur un prix de 100 000 euros, les parties peuvent convenir qu’un montant de 30 000 euros est immédiatement payable au jour de la vente et que seul le solde du prix, c’est-à-dire 70 000 euros, est converti en une rente viagère qui variera en fonction de l’âge du est calculée la rente ? La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer » Code civil, Art. 1976 mais le calcul de la rente se fait à partir de plusieurs éléments, dont les principaux sont les suivants La valeur marchande ou vénale du logement libre ou occupé selon le cas; L’existence ou non d’un droit d’usage et d’habitation ou d’une réserve d’usufruit conservé par le vendeur. L’existence ou non d’un bouquet et, s’il existe, son montant; Le sexe et l’âge du vendeur. Ces éléments permettent de déterminer son espérance de vie, à l’aide de tables de mortalité que les spécialistes ont à leur le voit, le calcul d’une rente viagère est une opération très complexe et très importante à la fois que vous soyez acheteur ou vendeur, il est donc recommandé de ne jamais s’engager dans une telle opération, et de ne jamais rien signer, avant d’avoir pris conseil auprès d’un professionnel qualifiéLa rente est-elle imposable ?La rente viagère bénéficie d’une fiscalité très avantageuse pour le vendeur. En effet, pour l’administration fiscale, la rente comprend une partie de capital et une partie d’intérêt qui, seule, est soumise à l’impôt. Cette partie imposable est fonction de l’âge du crédirentier au moment de la création de la rente, c’est-à-dire, en général, au moment de la vente. Elle est fixée à • 70 % si le vendeur est âgé de moins de 50 ans; • 50 % de 50 à 59 ans inclus; • 40 % de 60 à 69 ans inclus; • 30 % au-delà de 70 le voit, la rente est d’autant moins imposée que le vendeur est âgé au moment de la vente. Ainsi, par exemple, une personne de 71 ans qui vend son appartement en viager et qui perçoit une rente annuelle de 10 000 euros ne devra ajouter à son revenu imposable, au titre de cette rente, que 3 000 euros soit 30 % de 10 000 euros.La rente est-elle indexée ?Afin de garantir au crédirentier le maintien de son pouvoir d’achat, le contrat de vente en viager prévoit, en principe, une indexation annuelle du montant de la rente On est alors en présence d’une indexation conventionnelle. Dans le cas contraire, la rente peut cependant être majorée selon le barème légal publié chaque année par la loi de finances il s’agit alors d’une indexation conventionnelleLa plupart des contrats de vente en viager prévoient une indexation en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation, série France entière, hors tabac. Cet indice est publié chaque mois par l’INSEE. La rente est généralement revalorisée chaque année, à la date fixée par le parties peuvent choisir un autre indice que l’indice des prix à la consommation comme, par exemple, l’indice du coût de la construction ou l’ l’indice de révision des loyers d’habitation. L’intérêt du premier est qu’il reflète assez fidèlement l’évolution du coût de la légaleÀ défaut d’indexation contractuelle, la rente peut néanmoins être majorée, à la demande du crédirentier, si le contrat répond aux conditions suivantesIl ne doit pas prévoir l’indexation de la rente;La rente doit être exprimée en somme d’argent ;Elle doit être constituée entre ces conditions sont remplies, la rente est revalorisée chaque année par application des barèmes publiés par la loi de rente est-elle réversible ?Le vendeur bénéficie des garanties ordinaires en matière de vente d’immeuble et notamment du privilège du vendeur, hypothèque de 1er rang qui lui permet d’obtenir la vente judiciaire du bien en cas de défaillance de l’ est également conseillé d’introduire dans le contrat de vente viagère une clause résolutoire de la vente qui permet au crédirentier de reprendre son bien en cas de défaillance du débirentier. Cette clause qui peut doit être dérogatoire à l’article 1978 du Code civil, prévoit généralement que la totalité du bouquet et les arrérages déjà versés restent acquis au crédirentier ainsi que les travaux et les améliorations apportés par le débirentier défaillant. Les sanctions peuvent donc être très lourdes pour le débirentier qui ne peut plus payer la rente, puisqu’il risque de tout perdre le logement qu’il avait acheté, le bouquet éventuellement versé et toutes les sommes versées au titre de la manquement du débirentier à ses obligations de paiement, est sanctionné sans réserve par la cour de cassation et ce, sans tenir compte des raisons éventuellement invoquées chômage, divorce etc…. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante en la matière. Une rédaction pertinente de ces garanties est essentielle et déterminante pour sécuriser la perception de la rente par le est important d’éviter la mise en jeu de la procédure de sauvegarde de de l’Article et suivants du Code du Commerce en cas de procédure collective du prend fin le viager ?Le viager prend fin par le décès du vendeur-crédirentier l’obligation faite au débirentier de verser la rente cesse avec ce décès sauf hypothèse déjà évoquée de rente réversible. En outre, si la vente porte sur un viager occupé, le débirentier retrouve l’entière disposition du logement, notamment pour l’occuper personnellement ou le donner en contrat de vente viagère peut également contenir une clause de rachat de la rente, permettant au débirentier, par le versement d’un capital, de s’affranchir pour l’avenir du paiement de la rente. Cette possibilité peut être intéressante, notamment lorsque le vendeur vit plus longtemps que prévu. Mais si le contrat ne comporte pas de clause de rachat, le débirentier ne peut pas racheter le capital et doit donc verser la rente jusqu’au décès du crédirentier Code civil, Art. 1979.Que ce passe-t-il si le débirentier décède avant le crédirentier ?Le décès du débirentier ne met pas fin au viager ; dans ce cas, les héritiers du débirentier sont en effet tenus de continuer le versement de cette rente, sans quoi le crédirentier peut demander l’annulation de la vente et le retour du logement dans son que le viager occupé sans rente ?C’est aussi une vente au comptant avec occupation viagère. C’est-à-dire la vente d’un bien immobilier avec une occupation viagère par le vendeur droit d’usage et d’habitation en général sans perception d’une ce cas le bouquet a la même valeur que le prix de vente du bien occupé, bien d'une rente viagèreLe principe d’une revalorisationRevaloriser le montant d’une rente viagère consiste à multiplier l’ancien montant par l’évolution de l’indice des prix à la consommation entre deux dates. Cette évolution est obtenue par le rapport entre deux valeurs de l’ formule de calcul est la suivante Montant de la rente viagère actuelleXNouvel indice mensuel=Montant revalorisé de la rente viagèreAncien indice mensuelEn général, vous souhaitez revaloriser la rente viagère par rapport à la rente viagère payée ou perçue l’année dernièreExemple Dans l’acte notarié signé fin 2009, il est indiqué que La rente viagère de base s’élève à 800 euros et due à partir du 1er Novembre 2009Sa revalorisation est indexée sur l’indice des prix à la consommation ensemble des ménages, hors tabac »La rente viagère est révisable au 1er Novembre de chaque année, soit une première revalorisation au 1erNovembre 2010L’indice de référence est celui du mois de Septembre précédant immédiatement l’échéance du 1er Novembre de chaque annéeL’indice de base est donc celui de Septembre 2009 soit 118,12 pointsCalcul de la rente Pour la 1ère année la rente est de 800 €/moisPour la 2ème année qui débute le1er Novembre 2010, la rente est calculée de la façon suivante 800 €/118,12 X119,88 = 811,92 €Pour la 3ème année qui débute le 1er Novembre 2011, la rente est calculée de la façon suivante 811,92 €/119,88 X122,49 = 829,59 €Et ainsi de suite, d’année en année Ridofranz Le décès du conjoint marque le début d’une épreuve très douloureuse. Au chagrin s’ajoutent souvent de nombreux problèmes administratifs, financiers et parfois familiaux. C’est pourquoi le législateur, par une loi du 3 décembre 2001, a offert une protection particulière à l’époux survivant afin qu’il conserve, pour un temps au moins, son environnement ou elle soit locataire ou propriétaire, le veuf ou la veuve dispose au minimum d’une année de tranquillité pendant laquelle il pourra continuer à vivre dans la résidence principale du couple. Ensuite, mais cette fois uniquement si le couple ou même seulement la personne décédée était propriétaire, le conjoint survivant peut bénéficier d’un droit d’habitation viager, c’est-à-dire jusqu’à la fin de ses jours, ou devenir le seul propriétaire du le 1er janvier 2007, une protection moins forte mais similaire a été instituée au profit des partenaires de pacs. En revanche, les concubins doivent penser à se protéger eux-mêmes, car la loi n’accorde aucun droit au survivant. Face à des héritiers hostiles, ce dernier peut être amené à quitter précipitamment le logement qu’il occupait avec son compagnon ou sa droits du conjoint survivant sur le domicile familial> Un droit de jouissance gratuite du logement pendant 12 moisLes douze mois suivant le décès, le conjoint survivant peut demeurer gratuitement dans le logement familial du couple, garni du mobilier qui s’y trouve. Il s’agit d’un droit automatique ; il n’est nul besoin de le réclamer. Mais cela ne vaut que pour le logement règle est valable si le bien était la propriété des deux époux ou seulement celle de la personne disparue. Elle s’applique aussi lorsque le logement était en indivision entre le défunt et une tierce personne un enfant par exemple ou si les époux étaient loi prévoit que l’indemnité d’occupation ou le loyer que le survivant doit verser est "remboursé" par la succession article 763 du Code civil. En pratique, cela signifie que si les comptes du défunt sont bloqués, le loyer ou cette indemnité lui sera remboursé au fur et à mesure de son acquittement par le notaire chargé du règlement de la succession. Dans le cas contraire, le conjoint est autorisé à utiliser les fonds des comptes de la succession pour payer directement le bailleur. Les héritiers ne pourront pas le lui effet, cette somme est une charge de la succession au même titre que les frais funéraires par exemple, c’est-à-dire qu’elle s’impute sur l’actif brut de la succession pour déterminer un actif net servant de base de calcul au paiement des droits de succession et pour fixer la part d’héritage de chacun des droit temporaire d’habitation est d’ordre public, cela signifie que le veuf ou la veuve ne peut pas en être privé. Et puisqu’il est un effet du mariage et non un droit successoral, la valeur de ce droit ne vient pas diminuer sa part d’héritage. En revanche, passé le délai d’un an, celui ou celle qui reste doit à nouveau assumer le paiement des loyers au cas où le couple était locataire de son logement.> Un droit [viager] au logementSi le logement était la propriété des époux ou celle exclusive du défunt, le conjoint survivant peut bénéficier, à condition d’en faire la demande au notaire chargé de la succession dans l’année qui suit le décès, d’un droit d’habitation viager sur le logement, c’est-à-dire de la possibilité d’habiter le bien jusqu’à son décès, et d’un droit d’usage du mobilier. Le notaire peut dresser un inventaire des meubles et un état de l’immeuble pour éviter les contestations droit viager a une nature successorale. Par conséquent, sa valeur vient en diminution de la part d’héritage de l’époux survivant et est calculée en fonction de l’espérance de vie du veuf ou de la veuve et de la valeur locative du bien. Néanmoins, si elle excède sa part de succession, le conjoint survivant n’a rien à verser aux autres héritiers. Dès lors, il peut habiter le logement jusqu’à son décès même s’il se à savoir Le droit d’habitation viager ne peut pas s’exercer si le logement appartient à la fois au défunt et à une autre personne un ex-conjoint ou un enfant d’une première union ou si le conjoint survivant en a été privé par testament authentique, c’est-à-dire établi par un notaire. Sans le supprimer totalement, le défunt peut l’avoir assorti de certaines conditions interdiction de louer le bien, droit d’habitation supprimé en cas de remariage, Pacs ou concubinage, obligation de dresser un inventaire…> Possibilité de louer le logementLes aléas de la vie peuvent faire que les besoins du conjoint survivant changent entrée en maison de retraite, nécessité d’une maison de plain-pied, envie de se rapprocher des enfants… Le conjoint est alors autorisé à louer le bien afin de dégager les ressources nécessaires à ses nouvelles conditions d’hébergement.> Un droit préférentiel pour devenir seul propriétaire de la résidence principaleAu moment du décès, les héritiers se retrouvent en indivision jusqu’au partage de la succession. Pour en sortir, ils doivent se mettre d’accord et se répartir les biens conformément à leurs droits. À cette occasion, ils peuvent demander l’attribution préférentielle de certains biens, c’est-à-dire demander à en obtenir la propriété exclusive. La résidence principale du couple et le mobilier sont accordés par priorité au conjoint exemple, Pierre décède. Sa succession est évaluée à 400 000 €. Christiane, sa femme, se retrouve en indivision avec les deux enfants de Pierre. S’agissant d’une famille recomposée, les droits de Christiane s’élèvent à un quart du patrimoine de Pierre, soit 100 000 €, mais elle reste prioritaire pour acquérir la maison qui constituait sa résidence principale au moment du décès de Pierre. Ce bien est évalué à 200 000 €.Sa valeur est donc supérieure aux droits de Christiane dans la succession de son mari. Par conséquent, elle doit payer aux enfants une soulte de 100 000 €. Elle peut bénéficier de délais de paiement mais seulement sur la moitié de la soulte, soit 50 000 €. Concrètement, elle doit verser immédiatement 50 000 € aux enfants de Pierre, les 50 000 € restants pouvant être étalés sur dix ans au à savoir Si tous les enfants du couple sont communs, le veuf ou la veuve peut hériter de la totalité de la succession en usufruit. Dans ce cas, le conjoint survivant n’a pas besoin d’un droit d’habitation viager pour conserver la jouissance de son logement. En effet, l’usufruit de la totalité de la succession lui assure des droits plus étendus. Il en va de même si le défunt ne laisse ni enfants, ni mère et père son conjoint hérite de la totalité de ses biens en pleine propriété. La demande de droit viager devient alors sans un droit temporaire au logement de 12 mois> Un droit de jouissance gratuite et temporaireLe partenaire survivant pacsé peut bénéficier pendant un an de la jouissance gratuite du domicile commun et du mobilier qui le garnit, sauf si son partenaire décédé l’en avait privé par testament. Cela évite, si le bien n’appartenait qu’au défunt, que peu de temps après le décès les héritiers expulsent le partenaire, devenu occupant sans droit ni le couple pacsé louait son logement, les loyers sont également remboursés au partenaire survivant par la succession du défunt. Il bénéficie aussi du transfert de bail si le défunt était seul titulaire du contrat de location. Toutefois, des proches du défunt descendants, ascendants peuvent réclamer l’attribution du bail. Si aucun accord n’est possible, c’est alors le juge des contentieux de la protection qui statuera sur cette attribution.> Pas de droit viagerEn revanche, contrairement à un conjoint marié, le partenaire pacsé ne bénéficie pas d’un droit d’habitation à vie sur le logement. Selon la loi, les partenaires de Pacs n’ont pas vocation à hériter l’un de l’autre. C’est pourquoi, un an après le décès, le partenaire ne peut pas prétendre à un maintien dans les lieux, sauf à devenir propriétaire du logement.> Devenir seul propriétaire du logement familialSi le couple était pacsé, le partenaire survivant peut également se faire attribuer, mais dans des cas beaucoup plus limités, le logement qu’ils occupaient. Pour cela, il doit se retrouver en indivision avec les héritiers du défunt. Cela suppose que les deux partenaires aient acheté ensemble le ailleurs, de son vivant, le défunt devait avoir prévu expressément par testament l’attribution préférentielle au profit de son partenaire. C’est à cette double condition indivision et testament que l’attribution préférentielle du logement familial est de droit pour le pratique, celui-ci ne pourra exercer son droit que s’il a les liquidités suffisantes pour désintéresser les héritiers. Car, contrairement au conjoint survivant, il ne bénéficie d’aucun délai légal pour le paiement de la sort du concubin après un décès est beaucoup plus précaire. Si le logement dans lequel vivait le couple en union libre appartenait au défunt, ses héritiers peuvent exiger que le survivant trouve à se reloger sans délai. Il n’a aucun droit au maintien dans les lieux. Si tous deux étaient propriétaires en indivision, le survivant n’est pas davantage danger, c’est que, au décès d’un concubin, les héritiers, nouveaux propriétaires indivis, demandent la vente du logement. En effet, l’article 815 du Code civil édicte un principe selon lequel "nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué" et un concubin ne peut pas se prévaloir d’une quelconque attribution de limiter ce risque, il peut être prudent pour les concubins de signer une convention d’indivision chez un notaire. D’une durée minimale de cinq ans, renouvelable, elle interdit toute vente ou partage tant qu’elle est en vigueur. C’est une bonne façon de se protéger après le décès de son conjoint en se ménageant un peu de temps pour s’organiser. Il est également possible d’acheter le logement par le biais d’une société civile immobilière SCI.La seule protection qui existe concerne les concubins locataires de leur logement. Au décès de l’un, le bail se poursuit au profit du survivant même si le contrat n’avait, à l’origine, été signé que par le défunt à deux conditions le concubinage doit être notoire et le couple devait vivre ensemble depuis au moins un an à la date du la résidence principale est protégéeLe conjoint du défunt ou son partenaire de pacs ne peut pas obtenir la jouissance gratuite de la résidence secondaire du couple. Il ne peut pas non plus exiger des droits sur sa maison de campagne ou son chalet à la montagne en remplacement de ceux sur son habitation doit s’entendre avec les autres héritiers, notamment les enfants, avec qui il peut être propriétaire en indivision, pour jouir du logement et pour procéder au partage des entendu, si le conjoint survivant a opté pour la totalité de la succession en usufruit, il peut continuer à profiter paisiblement de tous les biens du défunt, et notamment de la résidence de l’expert Xavier Russo, notaire à MarseilleLes protections en matière de logement familial sont-elles nécessaires ?Disons qu’il s’agit plutôt de garde-fous. Bien souvent, c’est tout naturellement que le conjoint survivant continue à vivre dans son logement. Les enfants ne viennent pas troubler sa tranquillité et se soucient au contraire du bien-être de leur parent. Mais dans l’hypothèse où la famille est très déchirée, la loi permet de protéger le conjoint en lui assurant un peu de tranquillité et un maintien de son niveau de vie soit pour un temps, soit à titre viager. La protection offerte au partenaire du Pacs a-t-elle été calquée sur celle du conjoint ?Oui, en revanche il ne faut pas se méprendre. D’une part le partenaire de Pacs n’a toujours aucune vocation successorale il n’hérite pas de son partenaire en vertu de la loi. Pour qu’il bénéficie d’une partie de la succession ou devienne seul propriétaire du logement acheté en commun, un testament en sa faveur doit avoir été rédigé. Il serait souhaitable que, dans un avenir proche, les droits du partenaire évoluent encore afin qu’il intègre le rang des héritiers. D’autre part, la protection sur le logement familial est dans la loi limitée à une année à compter du décès, à la différence du mariage où cette protection est conférée pendant toute la durée de vie du conjoint qu’il faille améliorer la protection du concubin ?Pas forcément. Le mariage demeure, il est vrai, le mode de conjugalité le plus abouti, il offre une protection maximale. En se mariant, le couple est assuré d’une certaine protection, mais il est aussi soumis à beaucoup d’obligations. Le concubinage, de son côté, n’assure qu’une protection minimale, mais il offre plus de libertés aux concubins. Patrick s’est constitué un patrimoine important. Célibataire sans enfants, il souhaite gratifier ses neveux et nièce, dont l’un est handicapé mental. Il doit optimiser la transmission de ses biens, sans trop se démunir pour faire face à une éventuelle perte d’ a eu une carrière professionnelle courte mais dense. À l’issue de son service militaire en 1980, il a été recruté par l’armée de l’air comme officier en situation d’activité. Durant ses 20 ans de service en tant que statisticien, il a été tour à tour analyste programmateur pour le service du personnel, affecté sur le plateau d’Albion à la surveillance des silos de missiles, formateur, détaché au traitement des informations sensibles, puis à la préparation des vols tactiques, pour finir avec le grade de capitaine, lorsqu’il a pris sa retraite en 2000 à 44 ans. Depuis, malgré de nombreuses formations un DESS en gestion de patrimoine, une année de comptabilité générale, une formation aux métiers de l’immobilier, il n’a pas repris d’activité il a mis cette expérience à son profit et à celui de ses proches, afin de gérer son propre patrimoine. Et avec succès, semble-t-il. Il est aujourd’hui propriétaire de son deux pièces à Antibes dont il a fini de rembourser l’emprunt, et dispose de près de 200 000 € en assurance vie et 220 000 € en produits boursiers comptes-titres et plan d’épargne en actions.Côté revenus, outre sa retraite de l’armée de 16 800 €/an, il dispose de revenus complémentaires en louant de 6 à 9 semaines par an sa résidence principale à des vacanciers 4 500 €, et perçoit environ 1 600 € de loyers de ses à 57 ans, il souhaite réorganiser son patrimoine, avec deux objectifs pouvoir disposer de revenus suffisants pour financer une éventuelle perte d’autonomie, et commencer à préparer la transmission de son patrimoine à Romane, Théo et Erwan, sa nièce et ses neveux, étant lui-même célibataire et sans enfants. À noter que son neveu Erwan souffre d’un handicap mental important trisomie et autisme. Malgré ses bonnes connaissances en matière de gestion de patrimoine, ce fidèle lecteur du Particulier a jugé utile de faire appel à notre expertise pour être découvrirLes principales mesures de la loi pouvoir d'achat et le calendrier de leur entrée en vigueurLe Recall, pour récupérer l'argent transféré par virementNotre conseil n° 1 restructurer son patrimoine immobilierOutre sa résidence principale d’Antibes, évaluée à 300 000 €, Patrick possède à Nice un garage, ainsi que la nue-propriété de l’appartement de sa mère, qui y vit toujours. Ce patrimoine représente une valeur de 520 000 €. S’il devait être aujourd’hui transmis à ses neveux et nièce, le montant des droits de donation ou de succession s’élèverait à 185 226 € Erwan, bénéficie d’un abattement de 159 325 € au titre de son handicap. Une somme qu’ils ne sont pas en mesure de suggérons à Patrick de créer avec ses neveux et nièce une société civile immobilière SCI, voir Gommez l’impôt sur les plus-values grâce aux donations à laquelle il apportera la pleine propriété de sa résidence principale et de son garage niçois. Il pourra ensuite en démembrer les parts et en transmettre par donation la nue-propriété à Romane, Théo et Erwan. Patrick ayant 57 ans, la nue-propriété sera évaluée à 160 000 € 50 % de la pleine propriété. Erwan n’aura pas de droits à payer, et ceux de Romane et de Théo seront de 24 955 € pour chacun, soit une économie d’impôt de 135 316 €. Patrick peut même prendre en charge les droits de donation sans que cela ne soit considéré comme une donation supplémentaire voir notre hors-série Comment organiser sa succession, n° 1079b, p. 98. Cette prise en charge peut être financée par la revente d’une partie de son portefeuille de titres, dont il entend d’ailleurs se débarrasser. Mais attention, Patrick doit s’inscrire comme gérant statutaire de la SCI et en conserver une part en pleine propriété. Il restera ainsi seul maître à bord pour décider de liquider le patrimoine immobilier et réinvestir le produit dans un autre voir Donation transmettre son patrimoine sans se démunir.S’agissant de l’appartement de sa mère dont il détient la nue-propriété, nous lui conseillons de ne pas l’inclure dans la SCI. Démembrer un bien déjà démembré nous paraît juridiquement infondé. Mieux vaut attendre que Patrick en récupère la pleine propriété. Il sera alors temps pour lui de décider ce qu’il veut en conseil n° 2 effectuer une donation de sommes d’argent à ses neveux et nièceN’ayant pas d’enfants, Patrick peut donner à chacun de ses neveux et nièce jusqu’à 31 865 € sans impôt. Pour cela, il doit faire une donation en argent. Il peut même rédiger un pacte adjoint à la donation un écrit qui pose des conditions à l’investissement de la somme donnée, voir Pierre-papier une rentabilité qui défie la crise, précisant que chaque bénéficiaire devra verser la somme sur un contrat d’assurance donation sera financée par le solde de la revente des comptes-titres 40 860 €, le reste ayant servi à payer les droits de donation sur la transmission de la nue-propriété des parts de la SCI, soit 13 620 € pour Théo, Erwan et Romane. Patrick pourra compléter cette donation plus tard, s’il dégage de nouvelles liquidités. Il peut encore donner 27 240 € à ses neveux sans que Patrick se rassure, ses donations ne priveront pas Erwan d’aides extérieures. Ses parents perçoivent aujourd’hui l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé AEEH, et Erwan percevra à partir de juin 2014 l’allocation aux adultes handicapés AAH. La première est versée sans condition de ressources, et la seconde prend en compte les ressources de la personne handicapée, sans tenir compte de son conseil n° 3 loger ses parts de SCPI dans une assurance viePatrick possède pour 61 700 € de parts de SCPI Immorente de Sofidy et Fonciers Études de Primaliance. Les revenus qu’elles procurent sont taxés comme des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu au taux marginal de 14 % en l’occurrence, et subissent 15,5 % de prélèvements sociaux. Notre jeune retraité aurait tout intérêt à les loger dans un contrat d’assurance vie. D’abord parce que la taxation serait plus légère, voire inexistante 7,5 %, après application d’un abattement de 4 600 € sur les gains, pour un contrat de plus 8 ans, en revanche la totalité du gain reste soumise aux prélèvements sociaux. Et ensuite pour bénéficier de la fiscalité privilégiée de l’assurance vie, au moment de la transmission à ses neveux et nièce, qu’il aura désignés comme bénéficiaires les sommes investies sur un contrat avant 70 ans sont taxées à 20 %, après application d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Un montant nettement plus avantageux que la taxation à 55 % qui attend ses neveux et compenser les revenus complémentaires aujourd’hui procurés par les parts de SCPI, Patrick devra toutefois effectuer régulièrement des rachats de parts. Notez qu’il n’est pas possible de transférer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie. Aussi, Patrick devra-t-il les revendre, ce qui peut prendre quelques semaines, puis les racheter dans le cadre du contrat. Ce qui générera des frais d’entrée négociables, de 0 à 5 %, et des frais d’acquisition des parts de SCPI variables suivant les contrats. Attention, il n’est pas possible d’acheter n’importe quelle SCPI dans n’importe quel contrat. Par exemple, Immorente est proposé principalement dans SL Expert et SL Strategic Premium de Swisslife, SG GP Vie Évolution de Sogecap et les contrats de Nortia. Et, à notre connaissance, Fonciers Études n’est pas logeable dans une assurance vie. Patrick devra sans doute opter pour d’autres SCPI, en fonction du contrat qu’il choisira voir le n° 1086 du Particulier, p. 50.Notre conseil n° 4 clôturer son PEA et placer les fonds sur une assurance viePatrick a alimenté un PEA pour pouvoir bénéficier, le moment venu, d’une rente viagère défiscalisée seuls les prélèvements sociaux de 15,5 % sont dus sur une fraction de la rente définie en fonction de l’âge auquel la transformation est demandée - 40 % pour une transformation intervenant entre 60 et 69 ans, par exemple. Il compte sur cette rente, et celle de son PEP-assurance vie, pour obtenir des revenus complémentaires qui pourraient éventuellement l’aider à financer une maison de retraite médicalisée. Ces deux placements représentent aujourd’hui 241 070 €. Si, par exemple, Patrick avait besoin de convertir le capital en rente à 75 ans, c’est-à-dire dans 18 ans, son patrimoine s’élèverait alors à 410 400 €, compte tenu d’une revalorisation annuelle de 3 %, et le montant de sa rente annuelle tournerait autour de 30 000 € 16 000 € provenant du PEA, 14 000 € du PEP, avant prélèvements sociaux. Un montant largement suffisant pour faire face à une éventuelle perte d’autonomie il faut compter environ 3 000 € par mois pour un séjour en maison de retraite médicalisée.Mais que se passera-t-il si, finalement, Patrick n’a pas besoin de financer une maison de retraite? Les sommes de son PEA seront transmises à ses neveux et nièce avec 55 % de droits de succession! Pourquoi alors ne pas transférer l’argent de son PEA sur une assurance vie pour profiter de sa fiscalité privilégiée? Certes, la sortie en rente viagère est fiscalement moins attractive, puisqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur une fraction de son montant en fonction de l’âge auquel la conversion en rente est demandée, comme pour le PEA. Mais en optant pour la mise en place de retraits partiels programmés, Patrick n’aura pas à payer les frais de conversion en rente viagère, qui s’élèvent au maximum à 3 % du capital converti, selon les contrats. Et il sera taxé sur les intérêts seulement, et non sur le capital! En débutant ses retraits à 75 ans à hauteur de 16 000 € par an, en tenant compte d’une revalorisation du capital restant de 3 %, il mettra 20 ans à épuiser son contrat. S’il décède avant, le solde ira à ses neveux et nièce qui profiteront de la taxation avantageuse de l’assurance conseil n° 5 rédiger un testamentPatrick n’ayant pas d’héritier réservataire, il doit rédiger un testament pour organiser la transmission de ses biens. En l’absence de disposition spécifique, c’est sa mère qui héritera de son patrimoine ou, si celle-ci est déjà décédée, son frère Dominique. Ses neveux et nièce ne pourront alors prétendre à rien, sauf s’ils viennent en représentation de leur père décédé, ou si celui-ci renonce à l’héritage à leur profit. Si Patrick veut avantager Erwan, Théo et Romane, il doit le préciser dans son testament. Il peut aussi inclure des clauses prévoyant que Romane et Théo seront chargés d’administrer la part du capital revenant à Erwan. Et le testament peut également accueillir les clauses bénéficiaires des différents contrats d’assurance vie de Patrick, dont il devra régulièrement revoir la rédaction en fonction des bénéficiaires qu’il veut gratifier. Enfin, nous conseillons à Patrick d’ouvrir autant de contrats d’assurance vie qu’il y a de bénéficiaires, et de ne désigner qu’un bénéficiaire de premier rang par contrat. Cela évitera de bloquer le versement des fonds si jamais un des bénéficiaires ne donne plus signe de qu'il faut retenirUne personne handicapée bénéficie d’un abattement de 159 325 € sur les donations et successions, qui vient se cumuler avec l’abattement dont elle peut bénéficier en fonction de son lien de parenté avec le le donateur veut gratifier un neveu ou une nièce, il faut privilégier l’assurance vie, avec sa fiscalité l’absence d’héritiers réservataires, il est indispensable de rédiger un testament pour désigner les bénéficiaires de la du patrimoine en %Répartition du patrimoine en % On considère que l'âge idéal se situe entre 75 et 85 ans. Vous devez savoir que le montant de la rente viagère est corrélée à votre espérance de vie plus vous vendez vieux, plus votre rente sera élevée. A savoir l'espérance de vie moyenne est de 85 ans pour les femmes et de 79 ans pour les hommes source Commander vos diagnostiques immobilier - Trouvez vos diagnostics immobiliers - Comparez les prix - Choissisez votre diagnostiqueur - Régler en ligne - Recevez vos diagnostics sous 48h Prendre rendez-vous Autres questions en rapport Pourquoi choisir le viager ? POURQUOI ACHETER UN BIEN EN VIAGER ? Acheter en viager peut être un bon moyen pour accéder à la propriété sans avancer des fonds importants. En contrepartie, l'acheteur débirentier doit verser une rente au vendeur crédirentier. Cette rente viagère se termine le jour du décès du vendeur source Qui paye la rente d'un viager ? La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs époux ou indivisaires Personne possédant, avec d'autres, des droits de même nature sur la totalité du bien source Le viager rencontre de plus en plus de succès ces dernières années, tant pour les seniors qui vendent que pour les acquéreurs. Plusieurs raisons à cela. Si la démographie, avec une augmentation constante de la part de seniors au sein de la population Française, permet en partir d’expliquer le phénomène, le viager est également plébiscité pour le bénéfice de liquidités qu’il procure. Permettant en effet de bénéficier d’un apport de capital conséquent grâce au versement du bouquet, le viager offre également, dans la plupart des cas, une rente à vie au vendeur. Les vendeurs jouissent par ailleurs d’un avantage fiscal grâce à une rente viagère dont le taux dimposition diminue avec l’âge. On note également que la rente viagère est indexée sur l’inflation. Les différentes formes de viager libre, occupé permettent en outre de s’adapter aux souhaits et contraintes du vendeur. Mais comment choisir la formule adéquate ? Quels sont les avantages et inconvénients des différentes formules de viager immobilier tant pour le vendeur que pour l’acheteur ? Viager occupé avantages et inconvénients Le viager occupé constitue pour de nombreux seniors vendeurs, la possibilité de demeurer à domicile, dans leur cadre de vie, avec leurs habitudes et leur cercle social, tout en percevant un complément de revenus jusqu’à leur décès, avec une revalorisation périodique. En revanche, le crédirentier ne peut mettre son bien en location, excepté s’il en conserve l’usufruit. Par ailleurs, le prix de vente se calcule en fonction de la durée théorique d’occupation, avec une rente inférieure à ce qu’elle aurait été en cas de viager libre. Bon à savoir Le vendeur conserve les charges d’occupation, comme la taxe d’habitation et les charges courantes eau, électricité, gaz, ordures ménagères…. Pour l’acquéreur, le viager occupé offre la possibilité d’acheter un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché, avec un crédit à taux zéro, sans les frais et inconvénients des prêts bancaires. Par ailleurs, l’acheteur bénéficie de la hausse des prix tout en se protégeant d’une baisse de ceux-ci et voit ses frais de notaire réduits. En revanche, la jouissance du bien n’intervient qu’après décès du vendeur et le débirentier doit s’acquitter de la taxe foncière tout en assumant les gros travaux. Il s’agit d’un investissement à long terme. Viager libre avantages et inconvénients Pour le vendeur, le principal avantage du viager libre réside dans l’obtention d’un prix bien supérieur de 25 à 50 % à celui d’un viager occupé. Le vendeur bénéficie d’un revenu périodique bien plus sécurisant qu’un loyer, sans les risques d’impayés locatifs. Enfin, le vendeur ne conserve aucune charge. Il perd toutefois la jouissance du logement et il ne peut le louer, même à ses descendants. Pour l’acquéreur, c’est la possibilité d’acquérir un bien en évitant les frais et intérêts d’un prêt bancaire. Les offres de vente restent cependant difficiles à trouver et concernent avant tout des petites surfaces. Viager sans rente avantages et inconvénients À l’instar du viager occupé, le viager sans rente permet au vendeur de continuer à jouir de son bien en l’occupant jusqu’à son décès. Il conserve toutefois la charge de la taxe foncière et des éventuels gros travaux à réaliser. Le versement d’un bouquet unique permet au senior de réinvestir la somme perçue dans un autre projet. Cela permet également prévenir un éventuel risque d’impayés de la part de l’acheteur. Par ailleurs, en cas de décès prématuré, ses héritiers ne se trouvent pas lésés car la valeur vénale du bien a été versée en intégralité. Cependant si la longévité du vendeur dépasse son espérance de vie, le capital perçu aura été moindre que celui dont il aurait pu bénéficier s’il avait opté pour une rente viagère. Pour l’acquéreur, ce type de viager permet de réduire les risques de pertes financières liée à la longévité du vendeur puisque la transaction est finalisée par un paiement unique sans rentes. La valeur estimée et le prix convenu sont bien ceux qui seront versés au crédirentier. L’acheteur dispose de la possibilité de réaliser un emprunt bancaire pour financer la transaction. Vente à terme avantages et inconvénients Avec la vente à terme, le vendeur bénéficie d’une fiscalité intéressante puisque les mensualités perçues ne sont pas soumises à l’impôt contrairement aux rentes viagères. On note également que les rentes mensuelles sont revalorisées chaque année. Ce type de viager se révèle avantageux pour les héritiers, puisqu’en cas de décès du crédirentier, ils continuent à percevoir les mensualités. La vente à terme permet à l’acheteur de payer le bien de façon progressive. Idéal pour les bourses les plus modestes, ce type de transaction évite d’avoir à souscrire un crédit immobilier conséquent et permet de réaliser un placement financier à moyen/long terme attractif. Toutefois, en cas de décès prématuré du vendeur, l’acquéreur continue de verser les mensualités aux héritiers.

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